Bọ khung giá đất: đề xuất hợp lý

Theo Luật đất đai 2003, Chính phủ quyết định khung giá đất chung áp dụng cho cả nước. Căn cứ khung giá đất này, UBND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất trên địa bàn nhưng không được vượt quá 20% giá trần. Hiện nay, khung giá đất đã không còn ý nghĩa. So với khung giá đất được Chính phủ quy định từ năm 2004 là 67,5 triệu đồng/m2 thì bảng giá đất đô thị tại TP.HCM và Hà Nội không được vượt quá 81 triệu đồng/m2. Vì vậy, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm thưọng chỉ bằng 30%-60% giá đất giao dịch trên thị trường khiến ngân sách nhà nước (NSNN) thất thu từ đất đai số tiền rất lớn. Cũng vì bảng giá đất không sát giá thị trường nên gây ra tình trạng khiếu kiện về đất đai của người dân ngày càng gia tăng.

Từ bảng khung giá đất thấp so với giá trị thực của thị trường có thể nhận thấy, khoản thất thu từ nguồn tài nguyên này của Nhà nước là rất lớn. Vậy nhưng hiện nay, điều này lại được thừa nhận như là đương nhiên, kể cả từ thuế sử dụng đất cho tới thuế chuyển quyền, thuế thu nhập từ chuyển quyền đều áp dụng theo khung giá ban hành.

Ngoài ra, thất thu cho NSNN lại nằm ở tiền sử dụng đất khi giao đất cho các nhà đầu tư. Một nguồn thu ngân sách rất lớn hiện nay là tiền sử dụng đất khi giao đất cho các nhà đầu tư. Nếu không bị khống chế theo khung giá đất quy định và quản lý thu VÕáp theo cơ chế giá thị trường thì nguồn thu sẽ còn lớn hơn rất nhiều.

Thực tế, việc định giá cho phù hợp thị trường có những nơi cố gắng lắm vẫn thấp hơn thị trường đến 30%, thậm chí có những nơi chỉ bằng 50% giá thị trường. đó là chưa kể tiền thuế đất cũng là khối lượng rất lớn nhưng hiện nay giá cũng bị xác định thấp hơn thị trường. đây là những thực tế mà đáng lẽ nguồn thu từ đất phải được cao hơn rất nhiều, song chúng ta lại đang thu ở mức độ thấp hơn so với khả năng có thể thu thực theo quy định của pháp luật.

Tại TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội, khi dư luận thắc mắc tại sao bảng giá cao nhất chỉ là 86 triệu/m2, các nhà quản lý trả lời rằng khung giá của Chính phủ cũng chỉ thế thôi. Điều này có thể thấy, việc Nhà nước chuyển trách nhiệm định giá theo giá thị trường tại các địa phương cũng phải trên nguyên tắc các địa phương chịu trách nhiệm trực tiếp sao cho địa phương đó phải phù hợp thị trường.

Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến lo ngại bọ khung giá đất sẽ dẫn đến tình trạng giá đất tăng, giảm tùy tiện, gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng. Các tỉnh, thành phố vận dụng quyền không đồng nhất, tạo ra sự chênh lệch giá đất lớn giữa các tỉnh giáp ranh. Chưa kể nguồn thu từ đất đai thuộc ngân sách địa phương nên các địa phương có thể tăng giá đất, đồng nghĩa với việc tăng nghĩa vụ đóng góp của người dân và doanh nghiệp vào ngân sách thông qua thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ…

Bên cạnh đó cũng xuất hiện câu chuyện là tại sao trên hợp đồng chuyển nhượng của người dân hay các cơ quan, tổ chức kinh tế, giá bao giọ cũng rất thấp, thậm chí là còn thấp hơn bảng giá của UBND cấp tỉnh. đây là hành vi hướng tới việc trốn thuế, một trường hợp điển hình gây thất thoát cho NSNN. Nếu giá trị ghi trên hợp đồng đúng với giá trị thực thì chắc chắn thu NSNN sẽ tăng rất nhiều.

Thêm một trường hợp nữa, hiện nay chúng ta vẫn còn thừa nhận, theo kiểu đi đường vòng, một bộ hay một cơ quan hành chính, sự nghiệp chuyển nhượng đất cho một tổ chức kinh tế trong quá trình chúng ta quy hoạch lại, sắp xếp lại công sản. Điều này đặt ra câu họi liệu pháp luật có nên cho các đơn vị hành chính sự nghiệp chịu trách nhiệm cao nhất với tài sản được giao với giá đất cụ thể theo thị trường, chịu trách nhiệm về tài sản đó và họ có quyền được sử dụng tài sản đó trực tiếp chứ không phải đi đường vòng như hiện nay.

Như vậy, có thể thấy, nhìn về tổng thể, bọ khung giá đất là điều hết sức cần thiết, nó sẽ giải quyết được rất nhiều bất cập đang tồn tại trên thị trường bất động sản cũng như trong quản lý đất đai. Sau khi bọ khung giá, Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh, thành ban hành bảng giá và quyết định giá đất theo cơ chế thị trường. trường hợp bảng giá không sát giá thị trường, UBND cấp tỉnh có thể quyết định một mức giá cụ thể bằng cách sử dụng tư vấn, sau đó đưa ra Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định. Khi bọ khung giá đất, UBND được quyền đẩy bảng giá đất cao hơn, sát giá thị trường nên có thể trả tiền đền bù cao hơn cho người dân bị thu hồi đất. Giá giao đất, cho thuê đất cũng cao hơn, đem lại nguồn thu lớn hơn cho NSNN.

Vấn đề này hiện nay đang được Bộ Tài chính cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường gấp rút xây dựng trình Chính phủ, trong đó yêu cầu bảng giá của các tỉnh sẽ điều chỉnh cách tính làm sao cho phù hợp với thị trường, yêu cầu các tỉnh phải thực thi cách tính theo đúng pháp luật. Có thể nói, đây là một đề xuất hợp lý.