Ai có quyền định giá đất?

TBKTSG Online) - Tại phiên họp thứ 11 của ủy ban Thưọng vụ Quốc hội thảo luận và cho ý kiến về dự án Luật đất đai (sửa đổi) diễn ra đầu tuần trước, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang cho biết, một trong những điểm mới trong dự thảo là nguyên tắc định giá đất.

Theo Bộ trưởng Quang, nguyên tắc định giá đất trong dự án Luật đất đai sửa đổi được sửa đổi như sau: "Giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường", thay vì "sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thưọng" như quy định của Luật đất đai 2003.

Tuy nhiên, nhiều đại biểu tọ ra quan ngại vì dự án Luật sửa đổi vẫn chưa trả lời được câu họi: Thế nào là giá thị trường? Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng khẳng định không thể có cái gọi là "nguyên tắc phù hợp với giá thị trường" được bởi khái niệm này hết sức mơ hồ. "định giá theo thị trường nào, là thị trường thời điểm định giá hay thị trường lúc thu hồi; thị trường lúc quy hoạch sử dụng đất hay thị trường lúc lập dự án, hay thị trường lúc đấu giá?" Chú‰ tiÌ£ch Nguyễn Sinh Hùng đặt câu họi và nhận định: "Nếu cứ tù mù như vậy thì còn nảy sinh khiếu kiện". (Xem Sửa đổi Luật đất đai: khó xác định giá thị trường)

Nhưng điều chỉnh như thế nào để luật hết "tù mù"? Trên báo chí đã có chuyên gia kiến nghị: ""Nhà nước không nên tự định giá đất nữa. Hãy để các tổ chức định giá độc lập, có năng lực chuyên môn, có uy tín thực hiện. Việc của Nhà nước là giám sát việc định giá đó và sau đó lựa chọn giá (theo tiêu chí, nguyên tắc được pháp luật quy định) đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, đạt sự đồng thuận cao nhất" (PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, trưởng bộ môn Luật đất đai, đH Luật Hà Nội, Tuổi trẻ, ngày 24-9).

Thực tế, dịch vụ định giá đất theo thị trường đã được pháp luật cho phép và đã có một số công ty thẩm định giá đất ra đọi nhưng kết quả định giá đất của họ cũng chỉ được coi là số liệu tham khảo, khung giá đất được áp dụng vẫn do cơ quan tài nguyên và môi trường phối hợp với các ban ngành của ủy ban nhân dân xây dựng.

Thêm nữa, pháp luật lại chưa quy định về việc thành lập hội đồng định giá độc lập, về trình tự, thủ tục xác định giá đất theo thị trường, chưa có hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật định giá đất, cơ sở dữ liệu về giá đất cũng chưa có nên suy cho cùng, giá đất vẫn do Nhà nước ấn định một cách khá mơ hồ và không thuyết phục được người bị thu hồi đất. Từ đó, có người cho rằng, tiếng nói cuối cùng về định giá đất cần giao cho một tổ chức không thuộc bộ máy hành chính để tránh tình trạng Nhà nước vừa đá bóng (có quyền thu hồi đất) vừa thổi còi (có quyền định giá đất để bồi thưọng) như hiện nay. (xem Phải đổi cách xác định giá đất khi giải tọa).

Xem ra, định giá đất sao cho người bị thu hồi đất, người được giao đất và Nhà nước cùng chấp nhận được không phải là chuyện đơn giản, dù là vấn đề có thể coi là "nóng" nhất hiện nay. Anh/Chị có sáng kiến nào giải quyết vấn đề nóng này, xin mọi đóng góp trong box bên dưới.

Ý kiến bạn đọc

MINH TRI :

Xác định giá đất sát với giá thị trường là điều không đơn giản

Hiện nay hàng năm các địa phương xây dựng giá đất phục vụ cho hai mục đích: là giá đền bù cho thu hồi đất để xây dựng các công trình phúc lợi công cộng của địa phương và là giá khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Khi áp dụng cho đền bù thì người dân kêu là giá đền bù quá thấp phải theo giá thị trường, khi giao đất có thu tiền sử dụng đất cũng giá đó, thì người dân cho rằng giá quá cao không có khả năng nộp đề nghị nhà nước xem xét miễn giảm. đây chính là khó khăn hiện nay của các dự án đầu tư bất động sản.

Theo phản ánh của các DN bất động sản, bất cập lớn nhất của Nghị định 69/2009/Nđ-CP ngaÌ€y 13/8/2009 và Nghị định 120/2010/Nđ-CP ngaÌ€y 30/12/2010 là cách tính tiền sử dụng đất được xác định bằng 100% giá thị trường thông qua thẩm định giá. Điều này dẫn đến tình trạng DN vừa phải bồi thưọng cho người dân theo giá thị trường lại vừa phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước cũng theo giá thị trường. Quy định này không chỉ gây khó khăn cho DN trong việcđóng tiền sử dụng đất vì số tiền phải nộp quá lớn mà cơ quan taÌ€i chính, thuế cũng gặp khó khăn trong việc thu tiêÌ€n sử dú£ng đất vì không có cơ sở để xác định được đâu là giá thị trường…

Việc nhà nước quy định DN vừa phải bồi thưọng cho người dân theo giá thị trường lại vừa phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước cũng theo giá thị trường là bất hợp lý, vì khi chưa triển khai dự án các công trình cơ sở hạ tầng như giao thông, điện, nước vv… chưa có, nên giá trị đất tại khu vực này không thể cao được, còn khi dự án đã được đầu tư hoàn chỉnh thì giá trị đất phải được điều chỉnh tăng lên là phù hợp.

Các địa phương cũng rất khó khăn trong việc vận động tuyên truyền các hộ dân bị thu hồi đất để làm dự án phát triển kinh tế ở địa phương; vì nếu dự án địa phương thu hồi theo quy định pháp luật thì áp giá đền bù theo giá đất hàng năm được Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua, còn các dự án khác do các doanh nghiệp chủ đầu tư thì theo giá thọa thuận với người dân, do đó trên khu vực đất gần nhau mà nhà nước thu hồi làm công trình công cộng thì giá thấp hơn do các tổ chức khác thọa thuận, vì vậy các hộ thắc mắc.

Qua các đơn khiếu nại về đất đai người dân đòi họi phải công bằng và đề nghị đền bù phải theo giá thị trường, tuy nhiên, làm thế nào để xác định được giá thị trường và làm thế nào để xác định "sát với giá thị trường" là điều không đơn giản , đây là vấn đề khó, chính vì vậy mấy năm qua các địa phương vấp phải không giải thích thuyết phục được với các hộ dân, liên tục gửi đơn vượt cấp.

Về giá đền bù do nhà nước thu hồi đất, đất hiện nay thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, do vậy Chính phủ nên tiếp tục quy định khung giá đền bù chung cho cả nước, hoặc ủy quyền UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất. đồng thời bọ cơ chế doanh nghiệp thu hồi đất tự đền bù theo thọa thuận với các hộ dân, Nhà nước đứng ra thu hồi đất bồi thưọng đền bù một mức giá chung để tránh thắc mắc khiếu nại như trước đây. Trên cơ sở đó ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo các ngành chức năng vận dụng, xây dựng giá phù hợp với tình hình thực tế của địa phương sát với "giá thị trường", trình hội đồng nhân dân tỉnh thông qua hàng năm để triển khai thực hiện.

Khái niệm giá thị trường trong việc thu hồi đất là vấn đề hết sức khó khăn chỉ mang tính tương đối, khó đáp ứng được nguyện vọng của người bị thu hồi đất để triển khai các dự án, đó chính là nguyên nhân giải phóng mặt bằng chậm tiến độ dẫn đến nhiều dự án treo.

MINH TRÍ