Kinh nghiệm pháp lý: Giấy hay hợp đồng ủy quyền - cái nào lợi?

Ngoài ra, hai bên còn ký "hợp đồng ủy quyền" với nội dung bà T. được thay mặt và nhân danh bà B. chuyển nhượng, tặng cho, hủy hợp đồng chuyển nhượng, hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. thời hạn ủy quyền là 20 năm kể từ ngày lập hợp đồng.

Một tháng sau, tại Văn phòng công chứng Chợ Lớn, bà T. ký "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở" căn nhà trên cho người khác với giá 2 tỉ đồng. Ngay sau khi ký hợp đồng, bên mua đã giao đủ tiền cho bà T., bà T. đã ký văn bản giao nhà, đất cho bên mua.

Sau đó, bà B. cho rằng mình đã bị bà T. lợi dụng. Bà B. thừa nhận vì không hiểu biết pháp luật nên đã ký văn bản ủy quyền cho bà T. bán nhà, thực tế bà B. không có ý định bán nhà.

Tháng 10-2010, bà B. khởi kiện tại TAND quận 11 (nơi bà T. cư trú) yêu cầu hủy "hợp đồng ủy quyền" và "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở".

Ngược lại, bên mua với tư cách là người có quyền và nghĩa vụ liên quan đã yêu cầu tòa buộc bà B. phải giao nền đất và bồi thưọng thiệt hại 35 triệu đồng là phần trị giá xây dựng của căn nhà mà bà B. đã đập bọ.

Mới đây, TAND quận 11 (TP.HCM) xử sơ thẩm vụ án và nhận định việc ký kết hợp đồng ủy quyền giữa bà B. và bà T. tuân thủ đúng trình tự; đôi bên ký tên trước mặt công chứng viên và đã được công chứng viên chứng thực, nội dung hợp đồng không trái pháp luật. Do vậy, "hợp đồng ủy quyền" vừa nêu có giá trị pháp lý, được sử dụng làm căn cứ giải quyết vụ án. Bà B. khai vì không hiểu biết pháp luật nên bị bà T. lợi dụng ký hợp đồng ủy quyền nhưng ngoài lời khai, bà B. không xuất trình được chứng cứ chứng minh việc mình bị lợi dụng nên lời khai này không có cơ sở để xem xét. Trong khi đó, phía bà T. còn xuất trình được "đơn yêu cầu" lập hồi tháng 9-2010 có chữ ký và chữ viết tay ghi tên người làm đơn là bà B. Nội dung đơn thể hiện ý chí của bà B. đồng ý ủy quyền cho bà T. bán căn nhà với giá 2 tỉ đồng.

Như vậy, có cơ sở để khẳng định rằng việc bà B. ủy quyền cho bà T. bán nhà là có thật, xuất phát từ ý chí tự nguyện của bà B. Do đó, bà T. ký "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở" là thuộc phạm vi được ủy quyền, tuân thủ đúng các quy định của pháp luật nên có giá trị pháp lý.

Từ đó, hội đồng xét xử đã không chấp nhận các yêu cầu của bà B. về việc hủy bọ "hợp đồng ủy quyền" xác lập giữa bà với bà T. và "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà" xác lập giữa bà T. với bà H. Cấp sơ thẩm cũng buộc bà B. phải giao nền đất và 35 triệu tiền thiệt hại theo yêu cầu của bên mua.

KINH NGHIọ†M PHÁP LÝ: Điều 581 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: "Hợp đồng ủy quyền là sự thọa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thọa thuận hoặc pháp luật có quy định". Trong vụ án này, các bên thọa thuận thời hạn ủy quyền là 20 năm kể từ ngày lập hợp đồng. Nội dung hợp đồng ủy quyền ghi rõ bà T. được thay mặt và nhân danh bà B. chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Giữa hai bên chưa từng thay đổi hay hủy bọ hợp đồng ủy quyền. Bà T. ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất là hoàn toàn phù hợp với nội dung và phạm vi được ủy quyền. Do vậy, bà B. phải chịu trách nhiệm đối với việc bà T. đã thực hiện trong phạm vi ủy quyền.

Nhân vụ án này, bạn đọc nên lưu ý thêm về vấn đề ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền hay giấy ủy quyền chỉ là hình thức ủy quyền, còn bản chất của việc ủy quyền vẫn là "việc một người (gọi là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện" quy định tại Điều 139 của Bộ luật Dân sự năm 2005.

Chọn hình thức ủy quyền nào là do các bên thọa thuận. Tuy nhiên, hợp đồng ủy quyền sẽ phức tạp hơn nhiều so với giấy ủy quyền. Khi ký hợp đồng ủy quyền, bên ủy quyền và bên được ủy quyền phải cùng nhau ký vào hợp đồng. Còn với giấy ủy quyền, bên ủy quyền chỉ cần ký tên, chứng thực chữ ký tại phòng tư pháp của UBND theo quy định tại Nghị định số 79 năm 2007 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký.

Điều 44 Luật Công chứng năm 2006 quy định: "Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bọ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thọa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng". Do đó, nếu muốn hủy hợp đồng ủy quyền, hai bên phải thọa thuận với nhau và cùng đến phòng công chứng để hủy hợp đồng ủy quyền đã lập trước đây. Hợp đồng ủy quyền khó hủy như vậy thì giấy ủy quyền lại rất dễ hủy, chỉ cần tuân thủ Điều 588 của Bộ luật Dân sự năm 2005.

HOÀNG YẾN

(Nguyệt san Pháp Luật TP.HCM số 173)