đất đang thế chấp có được chuyển nhượng?

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - đoàn Luật sư Hà Nội trả lời câu họi của ông Hải như sau:

Theo quy định tại Điều 715, Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 năm 2005 thì hợp đồng thế chấp QSDđ là sự thọa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (gọi tắt là bên thế chấp) dùng QSDđ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (gọi tắt là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

Phạm vi thế chấp QSDđ, nghĩa vụ, quyền của bên thế chấp QSDđ được quy định tại các Điều 716, 717, 718  Bộ luật Dân sự như sau:

Về phạm vi thế chấp QSDđ: QSDđ có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ; trường hợp người sử dụng đất thế chấp QSDđ thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vưọn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thọa thuận.

 Bên thế chấp QSDđ có các nghĩa vụ:

- Giao giấy chứng nhận QSDđ cho bên nhận thế chấp;

- Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xóa việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;

- Sử dụng đất đúng mục đích, không làm huọ· hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;

- Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thọa thuận trong hợp đồng.

Bên thế chấp QSDđ có các quyền:

- Ðược sử dụng đất trong thời hạn thế chấp;

- Ðược nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thọa thuận;

- Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp;

- Ðược chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;

- Nhận lại giấy chứng nhận QSDđ sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp.

Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDđ và xử lý QSDđ đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ được thực hiện theo quy định tại Điều 130 Luật đất đai số 13/2003/QH11 năm 2003.

Muốn chuyển nhượng phải được sự đồng ý của ngân hàng

trường hợp vợ chồng ông Hoàng Mạnh Hải thế chấp Giấy chứng nhận QSDđ từ tháng 6/2011 để vay tiền ngân hàng với thời hạn vay 10 năm, nay muốn chuyển nhượng một phần QSDđ trong Giấy chứng nhận QSDđ cho anh trai ông thì phải được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.

Nếu QSDđ chỉ được thế chấp một phần, mà phần đã thế chấp đủ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng đã ký, thì vợ chồng ông Hải có thể chuyển nhượng phần QSDđ còn lại không thế chấp cho anh trai ông.

Tuy nhiên, để thực hiện việc chuyển nhượng phần QSDđ còn lại không thế chấp, vợ chồng ông Hải phải thọa thuận với ngân hàng thay thế bằng một tài sản bảo đảm khác cho khoản tiền đã vay, hoặc được người khác có tài sản bảo lãnh cho khoản tiền vợ chồng ông Hải đã vay, trong thời gian rút Giấy chứng nhận QSDđ ra thực hiện việc chuyển nhượng. Thủ tục chuyển nhượng QSDđ thực hiện theo quy định tại Điều 127 Luật đất đai.

Nếu QSDđ đã được thế chấp toàn bộ để bảo đảm khoản tiền đã vay thì vợ chồng ông Hải phải hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng, nhận lại Giấy chứng nhận QSDđ sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp và có đơn xin xoá đăng ký thế chấp. Văn phòng đăng ký QSDđ kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của vợ chồng ông Hải và thực hiện việc xoá đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận QSDđ. Sau đó, vợ chồng ông Hải và anh trai ông Hải mới đủ điều kiện lập hợp đồng chuyển nhượng QSDđ tại Công chứng và thực hiện thủ tục đăng ký biến động QSDđ tại văn phòng đăng ký QSDđ.