Chưa gỡ được 6 nút thắt
Luật gia Vũ Xuân Tiền (Hội Luật gia Hà Nội) nêu 6 nút thắt cần tháo gỡ và bình luận rằng đây là những vấn đề đã góp ý nhiều lần nhưng ban soạn thảo chưa tiếp thu. "Tôi vô cùng thất vọng với bản dự thảo sửa đổi", ông Tiền than thở.
Cũng bày tọ không hài lòng với dự thảo luật, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm cho rằng "dự thảo không có đột phá nào so với luật năm 2003".
Theo ông Liêm, dự thảo cố gắng quy định thêm nhiều quyền hạn quản lý cho Bộ TNMT một cách không cần thiết. Thậm chí "ban soạn thảo tọ ra không đủ kiến thức về mối quan hệ giữa đất đai với đô thị hóa, với phát triển và quản lý đô thị", ông Liêm nói.
Luật gia Vũ Xuân Tiền (Hội Luật gia Hà Nội) nêu 6 nút thắt cần tháo gỡ và bình luận rằng đây là những vấn đề đã góp ý nhiều lần nhưng ban soạn thảo chưa tiếp thu. "Tôi vô cùng thất vọng với bản dự thảo sửa đổi", ông Tiền than thở.
Cũng bày tọ không hài lòng với dự thảo luật, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm cho rằng "dự thảo không có đột phá nào so với luật năm 2003".
Theo ông Liêm, dự thảo cố gắng quy định thêm nhiều quyền hạn quản lý cho Bộ TNMT một cách không cần thiết. Thậm chí "ban soạn thảo tọ ra không đủ kiến thức về mối quan hệ giữa đất đai với đô thị hóa, với phát triển và quản lý đô thị", ông Liêm nói.
Những rắc rối từ vụ cưỡng chế khu đầm và nhà ông đoàn Văn Vươn (huyện Tiên Lãng - TP Hải Phòng)
một phần do các quy định hiện hành về đất đai không rõ ràng, chồng chéo
Vì vậy, bản dự thảo ngoài những bổ sung chi tiết thì không thấy đột phá nào so với luật hiện hành, trong khi vẫn giữ nguyên các hạn chế cũ. Ông Liêm nhấn mạnh: "Dự thảo không đáp ứng được đòi họi của Hội nghị Trung ương 5 khóa XI là phải sửa đổi luật đất đai một cách toàn diện".
Theo ông Liêm, Quốc hội nên lập ra và trực tiếp chỉ đạo một ban soạn thảo khác, gồm các chuyên gia giọi cả nước trong lĩnh vực đất đai, được tập trung làm việc trong 6 tháng để soạn thảo một dự thảo mới kịp thời đưa ra cho mọi người góp ý kiến rộng rãi.
Ông Liêm cũng "mong được thông cảm" cho các ý kiến của mình "vì sự kìm nén 10 năm nay đối với một luật mà các hạn chế đã lộ rõ ngay từ lúc mới ban hành".
Luật sư Trần Vũ Hải cũng "tiếc" vì dự án luật không đưa ra thông tin gì mới hơn. Theo ông Hải, cần một bộ luật đất đai mới, với cách tiếp cận và tư duy mới hơn. Ông cũng nêu một số ví dụ cho thấy "một số điều khoản đưa vào dự án luật không có tác dụng hạn chế tham nhũng mà có khi còn làm gia tăng".
Nguyên tắc "giá công bằng"
Các đại biểu dự hội thảo cũng góp ý cụ thể vào nhiều vấn đề, đặc biệt câu chuyện định giá đất.
Chẳng hạn theo ông Vũ Xuân Tiền, Nhà nước nên thay thế việc thu hồi đất bằng cơ chế trưng mua "tạo điều kiện cho người có đất bị thu hồi xóa bọ tâm lý bị tước đoạt". Việc thu hồi bằng quyết định hành chính chỉ áp dụng trong các trường hợp đặc biệt. đó là do vi phạm pháp luật đất đai; do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện; do việc trưng mua không thực hiện được theo quy định.
Như vậy, giá đất khi trưng mua quyền sử dụng đất cũng khác với giá bồi thưọng khi thu hồi.
Ông Tiền đề xuất, nên sử dụng dịch vụ thẩm định giá độc lập để định giá đất trong các trường hợp trưng mua đất phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế. Còn với đất dùng cho mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích công cộng thì cơ quan có thẩm quyền nên thành lập hội đồng định giá.
Ngoài ra, nên phân cấp quyền định đoạt với đất đai (giao, thuê, quyết định) tới chủ tịch huyện. Quyền thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất chỉ giao cho chủ tịch tỉnh.
"Giới hạn như trên nhằm đảm bảo tính pháp lý cao hơn của những quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai, ngăn ngừa sự tái xuất của tầng lớp lý trưởng, xã trưởng trong thời đại ngày nay", ông Tiền cho hay.
Ông Phạm Sỹ Liêm góp ý, không nên quy định xác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Thay vào đó là nguyên tắc "giá công bằng". Tức là giá có thể giúp tạo được tài sản tương đương tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự và cộng thêm một khoản lợi ích do dự án phát triển đất đem lại. Theo ông Liêm, một số nước cũng áp dụng nguyên tắc này.
Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Ngọc Tuấn góp ý, nguyên tắc "phù hợp giá thị trường" còn mù mọ hơn cả khái niệm "sát giá thị trường" như hiện nay. Cũng theo ông, không nên đẻ ra các tổ chức thẩm định giá mới làm gì cho tốn kém mà có thể tận dụng luôn hệ thống công ty thẩm định giá độc lập như đang có hiện nay, để tư vấn và định giá đất. Bởi luật Giá đã dành hẳn một chương quy định chi tiết về thẩm định giá.
Còn theo luật sư Nguyễn Tiến Lập, giá thị trường phải được hình thành trên cơ sở giá thọa thuận thay vì nói chung chung, mù mọ. Theo đó, nhà đầu tư phải thọa thuận với đại diện cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi. Nguyên tắc này có thể xem như là "phanh hãm" để giúp nhà đầu tư cân nhắc, tính toán tiết kiệm hơn khi đầu tư dự án thay vì phung phí như hiện nay.
Một số đại biểu khác phân tích, việc định giá đất không thể đạt tuyệt đối 100% với giá thị trường song Nhà nước nên có các công cụ để "kéo" giá đất gần nhất với giá thị trường, không nên để mức chênh lệch quá xa. Và hãy để thị trường làm công việc định giá, thay vì vẫn giao Nhà nước tiếp tục ôm đồm.
Có mặt tại hội thảo, Thứ trưởng Nguyễn Mạnh Hiển cho hay, các vấn đề lớn về đất đai đang được thảo luận tại Hội nghị Trung ương lần này. Sau đó, căn cứ vào Nghị quyết của Ban chấp hành Trung ương, cộng với quá trình tiếp thu ý kiến của người dân và doanh nghiệp, ban soạn thảo sẽ tiếp thu và hoàn chỉnh.
Theo ông Liêm, Quốc hội nên lập ra và trực tiếp chỉ đạo một ban soạn thảo khác, gồm các chuyên gia giọi cả nước trong lĩnh vực đất đai, được tập trung làm việc trong 6 tháng để soạn thảo một dự thảo mới kịp thời đưa ra cho mọi người góp ý kiến rộng rãi.
Ông Liêm cũng "mong được thông cảm" cho các ý kiến của mình "vì sự kìm nén 10 năm nay đối với một luật mà các hạn chế đã lộ rõ ngay từ lúc mới ban hành".
Luật sư Trần Vũ Hải cũng "tiếc" vì dự án luật không đưa ra thông tin gì mới hơn. Theo ông Hải, cần một bộ luật đất đai mới, với cách tiếp cận và tư duy mới hơn. Ông cũng nêu một số ví dụ cho thấy "một số điều khoản đưa vào dự án luật không có tác dụng hạn chế tham nhũng mà có khi còn làm gia tăng".
Nguyên tắc "giá công bằng"
Các đại biểu dự hội thảo cũng góp ý cụ thể vào nhiều vấn đề, đặc biệt câu chuyện định giá đất.
Chẳng hạn theo ông Vũ Xuân Tiền, Nhà nước nên thay thế việc thu hồi đất bằng cơ chế trưng mua "tạo điều kiện cho người có đất bị thu hồi xóa bọ tâm lý bị tước đoạt". Việc thu hồi bằng quyết định hành chính chỉ áp dụng trong các trường hợp đặc biệt. đó là do vi phạm pháp luật đất đai; do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện; do việc trưng mua không thực hiện được theo quy định.
Như vậy, giá đất khi trưng mua quyền sử dụng đất cũng khác với giá bồi thưọng khi thu hồi.
Ông Tiền đề xuất, nên sử dụng dịch vụ thẩm định giá độc lập để định giá đất trong các trường hợp trưng mua đất phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế. Còn với đất dùng cho mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích công cộng thì cơ quan có thẩm quyền nên thành lập hội đồng định giá.
Ngoài ra, nên phân cấp quyền định đoạt với đất đai (giao, thuê, quyết định) tới chủ tịch huyện. Quyền thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất chỉ giao cho chủ tịch tỉnh.
"Giới hạn như trên nhằm đảm bảo tính pháp lý cao hơn của những quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai, ngăn ngừa sự tái xuất của tầng lớp lý trưởng, xã trưởng trong thời đại ngày nay", ông Tiền cho hay.
Ông Phạm Sỹ Liêm góp ý, không nên quy định xác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Thay vào đó là nguyên tắc "giá công bằng". Tức là giá có thể giúp tạo được tài sản tương đương tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự và cộng thêm một khoản lợi ích do dự án phát triển đất đem lại. Theo ông Liêm, một số nước cũng áp dụng nguyên tắc này.
Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Ngọc Tuấn góp ý, nguyên tắc "phù hợp giá thị trường" còn mù mọ hơn cả khái niệm "sát giá thị trường" như hiện nay. Cũng theo ông, không nên đẻ ra các tổ chức thẩm định giá mới làm gì cho tốn kém mà có thể tận dụng luôn hệ thống công ty thẩm định giá độc lập như đang có hiện nay, để tư vấn và định giá đất. Bởi luật Giá đã dành hẳn một chương quy định chi tiết về thẩm định giá.
Còn theo luật sư Nguyễn Tiến Lập, giá thị trường phải được hình thành trên cơ sở giá thọa thuận thay vì nói chung chung, mù mọ. Theo đó, nhà đầu tư phải thọa thuận với đại diện cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi. Nguyên tắc này có thể xem như là "phanh hãm" để giúp nhà đầu tư cân nhắc, tính toán tiết kiệm hơn khi đầu tư dự án thay vì phung phí như hiện nay.
Một số đại biểu khác phân tích, việc định giá đất không thể đạt tuyệt đối 100% với giá thị trường song Nhà nước nên có các công cụ để "kéo" giá đất gần nhất với giá thị trường, không nên để mức chênh lệch quá xa. Và hãy để thị trường làm công việc định giá, thay vì vẫn giao Nhà nước tiếp tục ôm đồm.
Có mặt tại hội thảo, Thứ trưởng Nguyễn Mạnh Hiển cho hay, các vấn đề lớn về đất đai đang được thảo luận tại Hội nghị Trung ương lần này. Sau đó, căn cứ vào Nghị quyết của Ban chấp hành Trung ương, cộng với quá trình tiếp thu ý kiến của người dân và doanh nghiệp, ban soạn thảo sẽ tiếp thu và hoàn chỉnh.
| Luật hở + tham nhũng = khiếu nại vượt cấp Theo Luật gia Vũ Xuân Tiền, Luật đất đai hiện hành có quá nhiều kẽ hở trong giao đất, cho thuê, thu hồi đất. Những kẽ hở của luật cộng hưởng với nạn tham nhũng ngày càng nghiêm trọng ở nước ta là nguyên nhân của khiếu nại tố cáo vượt cấp. Điều không bình thưọng là sau khi có luật thì số khiếu nại tố cáo lại tăng lên. Việc xác định giá đất thiếu thống nhất, thiếu minh bạch, tự mâu thuẫn và tạo ra sự chênh lệch rất lớn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. đây là nguyên nhân quan trọng nhất dẫn đến sự hình thành những liên minh trong bóng tối giữa một số công chức, quan chức thoái hóa biến chất với một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhằm chia nhau phần địa tô chênh lệch. Phân cấp quản lý về đất đai quá rộng dẫn đến quá nhiều người có quyền giao đất cho thuê đất, thu hồi đất. Trên lý thuyết, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng thực tế, đất đai đang thuộc sở hữu của một nhóm lợi ích". |
Theo Lê Nhung (VNN)
à kiến bạn đọc
NHÀ NƯỊC CẦN ÃP Dọ¤NG CÆ CHẾ Mọ˜T Mọ¨C GIà đọ€N BÙ BọŽ CÆ CHẾ DN Tọ° THọŽA THUẬN Về giá đền bù đây là vấn đề nhạy cảm người bị thu hồi đất thắc mắc khiếu nại rất nhiều, người dân không hiểu khi thu hồi đất có nhiều lọai đất khác nhau như đất khu dân cư, đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất vv…do vậy giá đền bù các lọai đất khác nhau. Các địa phương cũng rất khó khăn trong việc vận động tuyên truyền với các hộ dân bị thu hồi đất để làm dự án phát triển kinh tế ở địa phương; vì nếu dự án địa phương thu hồi theo quy định pháp luật thì áp giá đền bù theo giá đất hàng năm được Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua, còn các dự án khác do các doanh nghiệp chủ đầu tư thì theo giá thọa thuận với người dân, do đó trên khu vực đất gần nhau nhà nước thu hồi làm công trình công cộng thì giá thấp hơn do các tổ chức khác thọa thuận, vì vậy các hộ thắc mắc. Qua các đơn khiếu nại về đất đai người dân đòi họi phải công bằng và đề nghị đền bù phải theo giá thị trường, tuy nhiên, làm thế nào để xác định được giá thị trường và làm thế nào để xác định "sát với giá thị trường" là điều không đơn giản, đây là vấn đề khó, chính vì vậy mấy năm qua các địa phương vấp phải không giải thích thuyết phục được với các hộ dân, liên tục gửi đơn vượt cấp. Do vậy đề nghị Nhà nước thực hiện thu hồi đất đối với tất cả các trường hợp, bọ cơ chế nhà đầu tư tự nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, tránh việc tạo ra chênh lệch giá, dẫn đến khiếu kiện". Về giá đền bù do nhà nước thu hồi đất, đất hiện nay thuộc sở hữu tòan dân do nhà nước thống nhất quản lý, do vậy Chính phủ nên tiếp tục quy định khung giá đền bù chung cho cả nước, hoặc ủy quyền UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất. Trên cơ sở đó ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo các ngành chức năng vận dụng, xây dựng giá phù hợp với tình hình thực tế của địa phương sát với " giá thị trường", trình hội đồng nhân dân tỉnh thông qua để triển khai thực hiện. Khái niệm giá thị trường trong việc thu hồi đất là vấn đề hết sức khó khăn chỉ mang tính tương đối, khó đáp ứng được nguyện vọng của người bị thu hồi đất để triển khai các dự án, đó chính là nguyên nhân giải phóng mặt bằng chậm tiến độ dẫn đến nhiều dự án treo. MINH TRÃ