Trang thông tin điện tử Phòng Tài chính - Kế hoạch huyện Cư Jút
Thuế bất động sản vaÌ€ những bâÌt hơÌ£p lyÌ
CoÌ môÌ£t thưÌ£c têÌ hiêÌ£n nay, giá bất động sản (BđS) ở Việt Nam hiện được coi là cao nhất nhì khu vực. Nguyên nhân có nhiều nhưng trong đó có một phần do thuế bất động sản hiện nay quá cao, khiến chi phí của doanh nghiệp (DN) tăng lên, buộc họ phải cộng dồn vào giá bán, khiến giá nhà đất bị đội lên…
 |
| CâÌ€n sơÌm thaÌo gỡ viêÌ£c đaÌnh thuêÌ BđS nhăÌ€m traÌnh đôÌ£i giaÌ. |
đâu laÌ€ "Giá thị trường"?
Theo quy định tại Nghị định 69 và Nghị định 120 thì các DN bất động sản phải đóng tiền sử dụng đất theo sát giá thị trường. Cụ thể, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; trường hợp giá quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thưọng thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Tuy nhiên, làm thế nào để xác định được giá thị trường và làm thế nào để xác định "sát với giá thị trường" là điều không đơn giản.
Chính từ quy định không rõ ràng này đã khiến việc tính và đóng tiền sử dụng đất của cơ quan thuế với các DN bất động sản gặp khó khăn. Ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Phát triển nhà Bình Dân cho biết, Công ty đầu tư Dự án Bình Dân phục vụ tái định cư Dự án kênh Ba Bò, trên tổng diện tích 14.000 m2 đất ruộng, ra được sản phẩm gồm 5.000 - 7.000 m2 đất ở. Thế nhưng khi thẩm định giá để nộp tiền sử dụng đất thì cơ quan thuế báo số tiền thuế phải đóng lên đến 57 tọ· đồng. Trong khi đó, kế hoạch của Công ty là nếu bán hết dự án cũng chỉ được tối đa 60 tọ· đồng, sau khi trừ đi chi phí đầu tư thì không đủ đóng tiền sử dụng đất. Chính từ cách tính bất hợp lý này mà dự án đã bị ách tắc từ năm 2009 đến nay.
ọž góc độ khác, việc nộp thuế 100% sát giá thị trường theo nghị định 69 xem như tịch thu dự án dẫn đến thị trường ách tắc. Ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty phát triển nhà Thủ đức phân tích, đối với kinh doanh BđS, giá đất chiếm vị trí quan trọng trong cơ cấu giá. Vì vậy chính sách đất đai đóng vai trò rất quan trọng. Ông Hiếu cho rằng: "Nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường nhưng khái niệm giá thị trường của Việt Nam không có thước đo và bị đẩy lên rất cao khiến cả DN gặp rất nhiều khó khăn.
Giám đốc một DN bất động sản tại Hà Nội cũng cho rằng, quy định này chỉ đúng với những trường hợp đất công mặt tiền đường không cần phải đền bù, san lấp và đầu tư mặt bằng xã hội. Vị này kiến nghị, cần đưa ra một bảng giá đất hàng năm sát giá thị trường và thu tiền sử dụng đất với mức thuế từ 15-20% theo bảng giá đất này, đối với những mảnh đất công khi làm dự án thì đưa ra đấu thầu…
CâÌ€n sơÌm được tháo gỡ
Mặc dù vấn đề đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường quy định tại Nghị định 69/2009/Nđ-CP đã được các DN BđS kêu ca từ lâu, nhưng đến nay, câu chuyện này dưọng như vẫn còn giữ nguyên tính thời sự, vì vướng mắc chưa được giải quyết.
Trước những khó khăn lớn do thị trường BđS ngưng trệ, cộng với thuế đất quá cao khiến nhiều DN buộc phải tính đến các phương án… hy hữu. Mới đây, ông Lê Ngọc Tú - Giám đốc Công ty Phát triển nhà Bình Dân đã buộc phải đưa ra kiến nghị, xin được đóng tiền sử dụng đất bằng… đất. Ông Tú cho biết, cả dự án 14.000 m2 dự kiến chỉ bán được 60 tọ·, trong khi tiền thuế sử dụng đất đã lên tới 57 tọ·, cộng cả các khoản chi phí thì công ty lỗ nặng. Không những thế, dự án này hiện vẫn bị tắc đầu ra, DN không biết xoay sở thế nào để có tiền nộp thuế, nên buộc phải kiến nghị như vậy.
"Tiền sử dụng đất quá cao, thị trường lại khó nên tôi xin được đóng thuế bằng đất của dự án. Nếu vẫn không xong, tôi xin giao dự án lại cho Nhà nước, chính quyền kinh doanh, sau khi bù trừ cho tôi lại được nhiêu thì cho", ông Tú nói.
trường hợp "vạn bất đặc dĩ" của Công ty địa ốc Bình Dân không phải là cá biệt. Thực tế, quy định về thu thuế sử dụng đất bằng 100% giá thị trường (trước đây chỉ 20 - 30% giá thị trường) đã đẩy nhiều DN vào tình trạng khó càng thêm khó, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường BđS đang ách tắc như hiện nay.
Trước những khó khăn của nhiều dự án BđS, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản gửi UBND TP.HCM và các bộ, ngành kiến nghị nhiều giải pháp tháo gỡ vướng mắc. Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA cho rằng, theo quy định tại LuâÌ£t đâÌt đai và NghiÌ£ điÌ£nh 188/2004/Nđ-CP, TP. HaÌ€ NôÌ£i vaÌ€ TP. HôÌ€ ChiÌ Minh laÌ€ đô thiÌ£ đăÌ£c biêÌ£t chỉ đươÌ£c pheÌp điÌ£nh giaÌ đâÌt ở taÌ£i viÌ£ triÌ coÌ giaÌ cao nhâÌt và được đươÌ£c pheÌp tăng thêm không quaÌ 20% so vơÌi mưÌc giaÌ tôÌi đa cú‰a khung giaÌ đâÌt cú€ng loaÌ£i. Do vâÌ£y, tưÌ€ nhiêÌ€u năm qua, bảng giaÌ đâÌt cú‰a TP. HôÌ€ ChiÌ Minh vaÌ€ TP. HaÌ€ NôÌ£i không phú€ hơÌ£p cơ chêÌ thiÌ£ trươÌ€ng vaÌ€ viêÌ£c aÌp dú£ng vaÌ€o thưÌ£c têÌ râÌt bâÌt câÌ£p. TưÌ€ đoÌ, BôÌ£ TaÌ€i chiÌnh đã ban haÌ€nh Thông tư 93/2011/TT-BTC ngaÌ€y 29/6/2011 giao cho ú‰y Ban Nhân dân tỉnh, thaÌ€nh phôÌ trưÌ£c thuôÌ£c trung ương xem xeÌt ban haÌ€nh hêÌ£ sôÌ điêÌ€u chỉnh giaÌ đâÌt (hêÌ£ sôÌ k) để xử lyÌ giaÌ đâÌt trong điêÌ€u kiêÌ£n bảng giaÌ đâÌt đã ban haÌ€nh chưa saÌt giaÌ thiÌ£ trươÌ€ng.
Tuy nhiên, nêÌu giao thẩm quyêÌ€n cho UBND tỉnh, thaÌ€nh phôÌ đươÌ£c ban haÌ€nh khung giaÌ đâÌt thiÌ€ bảng giaÌ đâÌt sẽ phú€ hơÌ£p vơÌi tiÌ€nh hiÌ€nh thưÌ£c têÌ mà không câÌ€n thiêÌt ban haÌ€nh hêÌ£ sôÌ điêÌ€u chỉnh giaÌ đâÌt. HoREA kiến nghị, nên xaÌc điÌ£nh tiêÌ€n sử dú£ng đâÌt như môÌ£t khoản thuêÌ sử dú£ng đâÌt đươÌ£c QuôÌc hôÌ£i thông qua trong LuâÌ£t ThuêÌ vơÌi thuêÌ suâÌt hơÌ£p lyÌ khoảng 10% - 15% trên giaÌ triÌ£ quyêÌ€n sử dú£ng đâÌt cú‰a dưÌ£ aÌn theo mú£c điÌch đâÌ€u tư để traÌnh cơ chêÌ xin-cho vaÌ€ đơn giản hoÌa thú‰ tú£c haÌ€nh chiÌnh.
Thảo Nguyên
à kiến bạn đọc
VẤN đọ€ NGHỊCH Là GIà THỊ TRƯọœNG TRONG VIọ†C GIAO đẤT VÀ đọ€N BÙ đẤT
Hiện nay hàng năm các địa phương xây dựng giá đất phục vụ cho hai mục đích là giá đền bù cho thu hồi đất để xây dựng các công trình phúc lợi công cộng của địa phương và cũng là giá khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Khi áp dụng cho đền bù thì người dân kêu là giá đền bù quá thấp phải theo giá thị trường, khi giao đất có thu tiền sử dụng đất cũng là giá đó, thì người dân cho rằng giá quá cao không có khả năng nộp đề nghị nhà nước xem xét miễn giảm. Chính vì vậy cũng là khó khăn hiện nay của các dự án đầu tư bất động sản. Theo phản ánh của các DN bất động sản, bất cập lớn nhất của Nghị định 69/2009/Nđ-CP ngaÌ€y 13/8/2009 và Nghị định 120/2010/Nđ-CP ngaÌ€y 30/12/2010 là cách tính tiền sử dụng đất được xác định bằng 100% giá thị trường thông qua thẩm định giá. Điều này dẫn đến tình trạng DN vừa phải bồi thưọng cho người dân theo giá thị trường lại vừa phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước cũng theo giá thị trường. Quy định này không chỉ gây khó khăn cho DN trong việc đóng tiền sử dụng đất vì số tiền phải nộp quá lớn mà cơ quan taÌ€i chiÌnh, thuế cũng gặp khó khăn trong việc thu tiêÌ€n sử dú£ng đâÌt vì cũng không có cơ sở để xác định được đâu là giá thị trường…Việc nhà nước quy định DN vừa phải bồi thưọng cho người dân theo giá thị trường lại vừa phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước cũng theo giá thị trường là bất hợp lý, vì khi chưa triển khai dự án các công trình cơ sở hạ tầng như giao thông, điện, nước vv… chưa có, nên giá trị đất tại khu vực này không thể cao được, khi dự án đã được đầu tư hòan chỉnh thì giá trị đất phải được điều chỉnh tăng lên là phù hợp. Về giá đền bù đây là vấn đề nhạy cảm người bị thu hồi đất thắc mắc khiếu nại rất nhiều , người dân không hiểu khi thu hồi đất có nhiều lọai đất khác nhau như đất khu dân cư , đất nông nghiệp , đất rừng sản xuất vv…do vậy giá đền bù các lọai đất khác nhau .Các địa phương cũng rất khó khăn trong việc vận động tuyên truyền với các hộ dân bị thu hồi đất để làm dự án phát triển kinh tế ở địa phương; vì nếu dự án địa phương thu hồi theo quy định pháp luật thì áp giá đền bù theo giá đất hàng năm được Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua , còn các dự án khác do các doanh nghiệp chủ đầu tư thì theo giá thọa thuận với người dân , do đó trên khu vực đất gần nhau nhà nước thu hồi làm công trình công cộng thì giá thấp hơn do các tổ chức khác thọa thuận , vì vậy các hộ thắc mắc . Qua các đơn khiếu nại về đất đai người dân đòi họi phải công bằng và đề nghị đền bù phải theo giá thị trường, tuy nhiên, làm thế nào để xác định được giá thị trường và làm thế nào để xác định "sát với giá thị trường" là điều không đơn giản , đây là vấn đề khó, chính vì vậy mấy năm qua các địa phương vấp phải không giải thích thuyết phục được với các hộ dân , liên tục gửi đơn vượt cấp. Có đồng chí nguyên là lãnh đạo Bộ tài nguyên môi trường, không giải thích cho người dân hiểu khó khăn hiện nay trong việc xác định giá thị trường, mà cho rằng các địa phương làm sai không đúng theo giá thị trường, làm cho tình hình phức tạp càng phức tạp hơn ở các địa phương có thu hồi đất triển khai các dự án. Về giá đền bù do nhà nước thu hồi đất , đất hiện nay thuộc sở hữu tòan dân do nhà nước thống nhất quản lý , do vậy Chính phủ nên tiếp tục quy định khung giá đền bù chung cho cả nước, hoặc ủy quyền UBND các tỉnh ,thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất. Trên cơ sở đó ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo các ngành chức năng vận dụng, xây dựng giá phù hợp với tình hình thực tế của địa phương sát với giá thị trường, trình hội đồng nhân dân tỉnh thông qua hàng năm để triển khai thực hiện.
MINH TRÃ
Hiện nay hàng năm các địa phương xây dựng giá đất phục vụ cho hai mục đích là giá đền bù cho thu hồi đất để xây dựng các công trình phúc lợi công cộng của địa phương và cũng là giá khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Khi áp dụng cho đền bù thì người dân kêu là giá đền bù quá thấp phải theo giá thị trường, khi giao đất có thu tiền sử dụng đất cũng là giá đó, thì người dân cho rằng giá quá cao không có khả năng nộp đề nghị nhà nước xem xét miễn giảm. Chính vì vậy cũng là khó khăn hiện nay của các dự án đầu tư bất động sản. Theo phản ánh của các DN bất động sản, bất cập lớn nhất của Nghị định 69/2009/Nđ-CP ngaÌ€y 13/8/2009 và Nghị định 120/2010/Nđ-CP ngaÌ€y 30/12/2010 là cách tính tiền sử dụng đất được xác định bằng 100% giá thị trường thông qua thẩm định giá. Điều này dẫn đến tình trạng DN vừa phải bồi thưọng cho người dân theo giá thị trường lại vừa phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước cũng theo giá thị trường. Quy định này không chỉ gây khó khăn cho DN trong việc đóng tiền sử dụng đất vì số tiền phải nộp quá lớn mà cơ quan taÌ€i chiÌnh, thuế cũng gặp khó khăn trong việc thu tiêÌ€n sử dú£ng đâÌt vì cũng không có cơ sở để xác định được đâu là giá thị trường…Việc nhà nước quy định DN vừa phải bồi thưọng cho người dân theo giá thị trường lại vừa phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước cũng theo giá thị trường là bất hợp lý, vì khi chưa triển khai dự án các công trình cơ sở hạ tầng như giao thông, điện, nước vv… chưa có, nên giá trị đất tại khu vực này không thể cao được, khi dự án đã được đầu tư hòan chỉnh thì giá trị đất phải được điều chỉnh tăng lên là phù hợp. Về giá đền bù đây là vấn đề nhạy cảm người bị thu hồi đất thắc mắc khiếu nại rất nhiều , người dân không hiểu khi thu hồi đất có nhiều lọai đất khác nhau như đất khu dân cư , đất nông nghiệp , đất rừng sản xuất vv…do vậy giá đền bù các lọai đất khác nhau .Các địa phương cũng rất khó khăn trong việc vận động tuyên truyền với các hộ dân bị thu hồi đất để làm dự án phát triển kinh tế ở địa phương; vì nếu dự án địa phương thu hồi theo quy định pháp luật thì áp giá đền bù theo giá đất hàng năm được Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua , còn các dự án khác do các doanh nghiệp chủ đầu tư thì theo giá thọa thuận với người dân , do đó trên khu vực đất gần nhau nhà nước thu hồi làm công trình công cộng thì giá thấp hơn do các tổ chức khác thọa thuận , vì vậy các hộ thắc mắc . Qua các đơn khiếu nại về đất đai người dân đòi họi phải công bằng và đề nghị đền bù phải theo giá thị trường, tuy nhiên, làm thế nào để xác định được giá thị trường và làm thế nào để xác định "sát với giá thị trường" là điều không đơn giản , đây là vấn đề khó, chính vì vậy mấy năm qua các địa phương vấp phải không giải thích thuyết phục được với các hộ dân , liên tục gửi đơn vượt cấp. Có đồng chí nguyên là lãnh đạo Bộ tài nguyên môi trường, không giải thích cho người dân hiểu khó khăn hiện nay trong việc xác định giá thị trường, mà cho rằng các địa phương làm sai không đúng theo giá thị trường, làm cho tình hình phức tạp càng phức tạp hơn ở các địa phương có thu hồi đất triển khai các dự án. Về giá đền bù do nhà nước thu hồi đất , đất hiện nay thuộc sở hữu tòan dân do nhà nước thống nhất quản lý , do vậy Chính phủ nên tiếp tục quy định khung giá đền bù chung cho cả nước, hoặc ủy quyền UBND các tỉnh ,thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất. Trên cơ sở đó ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo các ngành chức năng vận dụng, xây dựng giá phù hợp với tình hình thực tế của địa phương sát với giá thị trường, trình hội đồng nhân dân tỉnh thông qua hàng năm để triển khai thực hiện.
MINH TRÃ
Nguồn tin: Theo Tamnhin.net
Tags: n/a
Thống kê truy cập
- Đang truy cập15
- Hôm nay3,796
- Tháng hiện tại71,457
- Tổng lượt truy cập41,252,058
